Arsa sahipleri ile müteahhitler arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde teknik şartname hazırlamanın ve hukuki güvencenin önemi.
Arsa payı karşılığı (Kat Karşılığı) inşaat sözleşmeleri, ülkemizde inşaat sektörünün ve kentsel dönüşümün temel finansman modelini oluşturmaktadır. Arsa sahibinin arsasının belirli bir payını müteahhide devretmeyi, müteahhidin de bunun karşılığında arsaya inşa edeceği binadan arsa sahibine bağımsız bölüm vermeyi taahhüt ettiği bu sözleşmeler, doğası gereği yüksek risk ve karmaşık teknik süreçler barındırır.
Bu süreçte yaşanan uyuşmazlıkların ve mağduriyetlerin temelinde, sözleşmelerin matbu (standart) taslaklarla, hukuki ve teknik altyapıdan yoksun bir şekilde hazırlanması yatmaktadır. İyi bir sözleşme sadece hukuki yaptırımları değil, uygulamanın teknik standartlarını da içermelidir.
En önemli konuların başında 'Teknik Şartname' gelir. Teknik şartname, sözleşmenin kalbidir. Binanın temel sisteminden cephe kaplamasına, kullanılacak elektrik tesisatından vitrifiye ürünlerinin marka ve serisine kadar her türlü detay şartnamede net bir şekilde tanımlanmalıdır. 'Birinci sınıf malzeme' veya 'TSE belgeli ürünler' gibi ucu açık ifadeler ileride müteahhit lehine esneklik yaratır ve inşaat kalitesini düşürür. Bunun yerine malzeme tipleri, alternatifli markaları ve uygulama standartlarıyla netleştirilmelidir.
Bir diğer kritik nokta teslim süreçleri ve gecikme cezalarıdır. İşin eksiksiz bitirilmesinden ne anlaşılması gerektiği, ruhsat alma ve iskan (yapı kullanma izin belgesi) aşamalarının süreleri ve kimin sorumluluğunda olduğu kesin çizgilerle belirlenmelidir. İskan alınması müteahhidin yükümlülüğündeyse, bu güvence altına alınmalı ve son dairelerin tapu devri, iskan şartına bağlanmalıdır.
Sonuç olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri bir arsa sahibinin hayatındaki en önemli ekonomik kararlarından biridir. Bu kararı alırken, sonraya bırakılacak her belirsizlik, mahkemelerde yıllar sürecek davalar anlamına gelir. Sürecin öncesinde uzman mühendislere ve danışmanlara başvurarak sözleşme güvencesinin hem hukuken hem de teknik olarak maksimum seviyede sağlanması gerekmektedir.