Bir gayrimenkulün değerini belirleyen en önemli faktörlerden biri olan 'Şerefiye' nedir, nasıl hesaplanır ve hukuki süreçlerdeki önemi nedir?
Gayrimenkul sektöründe sıklıkla duyulan ancak tam olarak anlaşılamayan kavramlardan biri de 'şerefiye'dir. Şerefiye, aynı yapı veya proje içerisinde yer alan, kullanım amacı ve büyüklüğü aynı olmasına rağmen, bağımsız bölümlerin birbirinden farklı özelliklerinden dolayı ortaya çıkan değer farkı ve avantajlardır.
Bir dairenin bulunduğu kat, cephesi, cephe aldığı manzara (deniz, göl, park vb.), yola veya asansöre yakınlığı/uzaklığı, güneş ışığı alma süresi gibi onlarca farklı faktör şerefiyeyi doğrudan etkiler. Aynı binada, aynı metrekareye sahip iki dairenin fiyatının birbirinden yüzde 20, hatta yüzde 30'a varan oranlarda farklı olabilmesinin temel nedeni şerefiye puanlarıdır.
Şerefiye hesaplaması sadece gayrimenkul alım/satımlarında değil, aynı zamanda kentsel dönüşüm, ortaklığın giderilmesi davaları ve miras paylaşımı gibi hukuki durumlarda da kritik bir öneme sahiptir. Kentsel dönüşüm sürecinde, arsa sahipleri ile müteahhit arasında veya arsa sahiplerinin kendi aralarındaki paylaşım modelinin adil bir şekilde yapılabilmesi için bilimsel ve tarafsız bir şerefiye hesabı yapılmalıdır. Aksi halde, hakkaniyetsiz daire dağılımları hukuki itilaflara yol açacaktır.
Geçmişte şerefiye değerlemesi, kişisel inisiyatiflere veya yüzeysel piyasa analizlerine dayanırken, bugün modern değerleme teknikleriyle son derece matematiksel ve analitik olarak çözümlenmektedir. Şerefiye endeks modelleri ile bir binanın tamamı için şerefiye haritaları (ısı haritaları) oluşturulmakta, bu da paylaşımın adil ve tartışmasız olmasını sağlamaktadır.
Unutulmamalıdır ki, şerefiye sadece rakamsal bir bedel değil, gayrimenkulünüzün sunduğu yaşam standardının matematiksel özetidir. Özellikle kentsel dönüşüm ve kat karşılığı inşaat yapım süreçlerinde değer kaybına uğramamak için uzman şerefiye raporlandırma destekleri almalısınız.